在2018年, 恆指經歷連續六個月跌市的情況下, 表現出一流的防守能力,。當恆指由33,153回調至現在26,000水平, 調整幅度約20%。但領展不跌反升, 在宣佈出售部份資產後再創新高, 簡直是領先大市。
比其他REITS, 領展股價一直領先的原因不外有三
1. 極進取的管理層
有別於其他REITS只做包租公的生意模式, 以王國龍為首的管理團隊積極尋找投資機會, 不斷優化租合。近兩年賣出沒有增長空間的商場, 收回資金增持高回報或有前景的商場, 從而提高整個收租租合回報。
而香港增長空間已經有限, 領展亦開始在內地佈局, 收購優質收購物業。雖然現時內地投資比重上限為20%, 但不難看出這個比重只會愈來愈多。以增長空間而言, 內地遠勝香港, 而物業升值及租金上升的條件亦較充份。
這亦反映管理層不甘於只注重香港, 反而放眼亞洲, 為股東謀取價值。對股東來說絕對是抵讚。
2. 積極回購
回購固然是財技手段, 透過減少市場流通股數, 推高股息回報。而領展亦多作回購, 每每在高位回購後, 股價反而能再創新高。有說回購行動推高股價與管理層回報Option 有關, 但既然管理層與股東利益一致, 也是一件好事。
施公子反而希望領展能利用手上現金, 多收購優質資產, 推高租金收入。最近數次出售商場後, 部份資金用為回購之用, 施公子明白手上收租資產減少, 該年租金收入下降, 會為派息帶來壓力。回購股息實為推高派息的方法, 但作為長期股東, 反而希望管理層能以資金大展拳腳, 收購更多優質資產, 長遠創造更多價值。
3. 年增派息
自上市以來, 領展每年分派利息都比上一年高。這亦是股價長升長有的最大原因。
綜合以上因素, 一方面市場以REITS 定位領展, 另一方面亦視其為增長股。造成領展股票大大領先其他REITS, 價高當然息低, 所以派息長期落後, 多在3-4%範圍波動。在低息環境, 當然不是問題, 可是, 在利息正常化下, 美國國債利息上升, 以及借貸利息上升, 都會對收息資產造成壓力。
美國債券被視為無風險投資, 今年9月美債利息升至高位約3.1%, 對比領展約3-4%的息率, 部份資深投資者會將資金泊入無風險國債, 因為當中風險溢價太低, 實在吸引不了資金流入領展。
同一道理, 假如有一天香港追加利息, 銀行定期存款年利率達至3.5%(無風險利率), 市場一定要求領展有更高利息回報, 以補償投資者承受的額外風險。
另一方面, 部份資深投資者以低息借貸作杆槓, 套取利息回報。簡單而言, 以現在大額貸款<3%利息計算, 借出資金買入領展, 雖然套利空間微少, 但在預期領展派息增長的情況下, 進取型投資者依然認為值博。但當借貸成本上升至3%以上, 不難理解投資者需要更高回報才能支付借貸利息支出, 同理, 投資者亦會要求領展利息回報更高。
假設每年分派利息上升10%, 以息率計, 可以得出領展預期估值如下。
以3.5%股息計算, 2019年價值約為$74.29, 到2023年可以晉身紅底股, $108.76。但假如市場利率上升, 而要求領展有4%股息, 2023年價值則跌至$95.17。如此類推。
頭盔還是要戴, 以下計算只供參考, 並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。
| #0823 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| 派息 | $ 2.60 | $ 2.86 | $ 3.15 | $ 3.46 | $ 3.81 |
| 3.5% | $ 74.29 | $ 81.71 | $ 89.89 | $ 98.87 | $ 108.76 |
| 3.7% | $ 70.27 | $ 77.30 | $ 85.03 | $ 93.53 | $ 102.88 |
| 4.0% | $ 65.00 | $ 71.50 | $ 78.65 | $ 86.52 | $ 95.17 |
| 4.3% | $ 60.47 | $ 66.51 | $ 73.16 | $ 80.48 | $ 88.53 |
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