以租金回報看樓市

樓價會否繼續尋底, 其中一個因素為 - 租金。

假如租金不變, 又或繼續上升, 樓價下跌反而有利投資者, 因為租金回報上升, 樓作為投資工具吸引力當然上升。現在租金回報多為2.5%左右, 幾乎為歷史低位。亦比大多數定息投資工具為低, 想想看, 美國債券也有2.7%, 風險更底, 為什麼要投資在樓宇上?

因為樓宇有槓桿? 現在400萬以下細價樓供應極少, 400-600萬可做槓桿只有5倍(20%首期)。美國國債可做槓桿絕對更多, 因為無風險資產的倉值極高, 風險只有美國Default 國債。施公子估計有生之年都是看不到了。

那樓還有什麼吸引力? 升值? 環球地產市場, 包括美國,中國都開始有回落跡象。過去幾年, 香港房產不是一枝獨秀, 而是受惠於錢多資產少, 全球資金湧向不同類別資產, 造成環球房地產大升市。時移世逆, 這一浪走到尾聲, 還預期樓價再度長牛, 實在是危險。

到底樓價未來如何, 租金回報絕對是一個指標。如下圖可見

40平方米以下, A類別單位, 港島區租金已於10月見年度頂。九龍區再創新高, 而新界區亦於8月見頂。往後數據如何, 施公子估計新界區租金會明顯下跌, 由於近年供應主要集中於新界區, 租盤供應多, 業主叫價能力比較差。 作為租客, 同一筆資金, 在新界區可以每年都住新樓。

如果租金開展長期跌浪, 那樓市的下行風險恐怕更大。
假如租金企穩, 樓市會走進牛皮市, 個別優質盤源叫價能力較強, 而條件較差的難免要減價促銷/租。
而要租金繼續上升, 只有經濟更好, 股市繼續上升, 以現在看來是條件不足的, 香港失業率為2.8%的歷史低位, 幾乎全民就業, 愈多人有份工, 就愈多人有能力供。要再推低失業率, 在中美貿易戰的大背景下, 實在是難以做到。

如有興趣作深入研究, 可以到差餉物業估價署查找資料。