一世人流流長, 不同時候總有不同身份 - 學生, 子女, 家長, 打工仔, 上司, 下屬, 男/女朋友, 丈夫/老婆。身份隨時間轉變, 也可以重疊, 今天是子女, 明天是家長, 但兩個身份也可以同時存在。很多時候,世事紛亂, 往往會令我們遺忘了一些重要的身份。
但突如其來的某些事件, 又會令我們突然回憶起來。
昨天記起的, 是校友。
施公子非中大校友, 但也體會到那種切膚之痛。從下午開始, 身邊的中大人那種焦急, 徬徨, 極具感染力。雖然人在Office, 但精力都在留意二橋直播, TG Group 傳來的消息時好時壞, 一時說成功守住, 一時又說防暴在推進, 實在令人無心工作, 雖然人在尖嘴, 但心在中大。
身邊一眾中大校友, 看見直播即時買物資, 渣車入中大, 口號叫中大守城, 又叫救救師弟妹, 實在十分熱血。他們在職場上有頭有面, 此時此刻卻放下一切, 回歸原點, 只記得自己是中大人。明明非十八廿二, 再不年輕, 有家庭有包袱, 但卻守到半夜, 只為保護校園和師弟師妹。
這種歸屬感和傳承, 實在是亂世中的一點慰藉。
只願大家無論身處什麼位置, 都記起自己是一個香港人。
動用權力, 武力前, 也要記住, 對方也是香港人。
2019年11月11日 星期一
我城與又一城
作為收息愛好者, 早些年曾經想過購入新加坡房托作分散風險, 當時有意持有的就是Mapletree North Asia Commercial Trust 豐樹北亞商業信託（RW0U）。
它最吸引的地方, 就是持有又一城作為最大的收租資產。每個國際都市, 都有一些地位超然的地標物業, 無論地理位置, 管理, 品牌都無可取代。當經濟向好, 地標物業當然隨大市上升;而經濟向下時, 抗跌能力亦會較強。又一城, 海港城, 置地, IFC 等等正正就是這類地標性資產, 有幸持有這類物業, 足夠食足幾代。單單一個海港城, 2018年收入為港幣75.29億, 而過去十年複合增長達13.3%。
這等優質資產, 可謂長食長有。 認真地說, 單計炒股,每年13%回報根本非普通人能夠做到。購入地標資產, 只需要買入, 持有, 就可以輕鬆坐出每年13%回報。比起炒出炒入, 實在是非常吸引。
以這個思維, 以REITS形式買入又一城其實是一個不錯的選擇。以現價計算, 扣除20% 新加坡稅率後息率為大概5%, 算是香港以外, 不錯的選擇。但考慮到政治立場, 這等錢還是不賺為妙。
補充
RW0U 於中國及日本持有其他物業, 如下圖所示
2019年10月12日 星期六
重投Fixed income 的懷抱
前段時間減持部份香港股票, 以減低風險。雖然現價收息股值博率不錯, 部份REITS 息率上升至接近6里, 尤其是領展 (#823)息率回升至接近3.3%, 技術上亦接近100天週線, 分段入市總不會死錯人。於我看來, 如果目標是長線收息, 是值得分段收集的。
但對於香港目前, 以及未來的前景, 施公子依然是抱有疑問。今次社會運動, 暴露出愈來愈多問題, 香港邁向中國城市化的進程原來比所有人預想都快。十年後的香港會是一個法制健全的國際都市, 還是一個內地一線城市, 真的很難估計。即使中國無心加快進程, 都會有一班『叻過龍』的香港官員為討內地歡心, 主動推動香港內地化。家大業大者如李嘉誠早已把資產搬到歐洲, 我等作為穩健投資人, 也不宜只押注香港。
思前想後, 決心重操故業, 把多餘資金投入外國Fixed income 作分散投資。早在幾年前已經有透過Interactive broker (IB) 投資債卷(Bond)及優先股(Preferred stocks), 一直長放收息, 相當和味, 後來部份到期回收或者被Call, 佔組合百份比愈來愈少, 也沒作出rebalance 的動作重新投資。慢慢只佔整個組合一小部份, 反而港股收息部份更大。
當年投資HSEA及HSEB兩隻頂級優先股, 到後來被call後, 就沒再留意優先股市場。大家都知道5號仔股票收息好, 現價計有6.8%息率, 一年四季派息; 但很少人知道5號仔的優先股 - HSEA及HSEB 比正股更好, 一樣四季派息, 卻有8%息率。這就是優先股的好處 - 波幅少, 息率高, 對整個組合的穩定性十分重要。而且倉值也高, 要Leverage 也比正股更好。
自從HSEA及HSEB兩隻被回收後, 著實失落了一段時間, 原因是閒置資金難以找到同等回報投資。試想想, 每年穩定回報8%, 槓桿後12-15%回報絕對是achievable。更重要的是, HSBC 是Too big to fall, 營運風險極低, 如果優先股死, 那買正股的散戶只會更慘。
一年前人人都認為加息週期開始, 但現在歐美都傾向以減息推動經濟, 可以預期未來幾年,息率都只會加加減減, 在一個區間內浮動, 發達國家根本沒條件大幅加息, 只能被迫維持低息環境。只要借貸息率沒有大幅上升的預期, 定息資產只會繼續有價有市。
更重要者, 以整體組合而言, 組合愈大, 更愈需要平均不同資產, 有攻有守。從前希望的是be rich, 現在想的是stay rich。一注獨羸當然精彩, 但更重要的是輸得起, 避免一鋪清袋, 不會因投資失利而影響生活質素。
但對於香港目前, 以及未來的前景, 施公子依然是抱有疑問。今次社會運動, 暴露出愈來愈多問題, 香港邁向中國城市化的進程原來比所有人預想都快。十年後的香港會是一個法制健全的國際都市, 還是一個內地一線城市, 真的很難估計。即使中國無心加快進程, 都會有一班『叻過龍』的香港官員為討內地歡心, 主動推動香港內地化。家大業大者如李嘉誠早已把資產搬到歐洲, 我等作為穩健投資人, 也不宜只押注香港。
思前想後, 決心重操故業, 把多餘資金投入外國Fixed income 作分散投資。早在幾年前已經有透過Interactive broker (IB) 投資債卷(Bond)及優先股(Preferred stocks), 一直長放收息, 相當和味, 後來部份到期回收或者被Call, 佔組合百份比愈來愈少, 也沒作出rebalance 的動作重新投資。慢慢只佔整個組合一小部份, 反而港股收息部份更大。
當年投資HSEA及HSEB兩隻頂級優先股, 到後來被call後, 就沒再留意優先股市場。大家都知道5號仔股票收息好, 現價計有6.8%息率, 一年四季派息; 但很少人知道5號仔的優先股 - HSEA及HSEB 比正股更好, 一樣四季派息, 卻有8%息率。這就是優先股的好處 - 波幅少, 息率高, 對整個組合的穩定性十分重要。而且倉值也高, 要Leverage 也比正股更好。
自從HSEA及HSEB兩隻被回收後, 著實失落了一段時間, 原因是閒置資金難以找到同等回報投資。試想想, 每年穩定回報8%, 槓桿後12-15%回報絕對是achievable。更重要的是, HSBC 是Too big to fall, 營運風險極低, 如果優先股死, 那買正股的散戶只會更慘。
一年前人人都認為加息週期開始, 但現在歐美都傾向以減息推動經濟, 可以預期未來幾年,息率都只會加加減減, 在一個區間內浮動, 發達國家根本沒條件大幅加息, 只能被迫維持低息環境。只要借貸息率沒有大幅上升的預期, 定息資產只會繼續有價有市。
更重要者, 以整體組合而言, 組合愈大, 更愈需要平均不同資產, 有攻有守。從前希望的是be rich, 現在想的是stay rich。一注獨羸當然精彩, 但更重要的是輸得起, 避免一鋪清袋, 不會因投資失利而影響生活質素。
2019年10月7日 星期一
做人, 總要信
借用一下歲月神偷的劇照, 其中一句對白, 對施公子來說別有意義。
今年算是頗多波折的一年, 職場上高歌猛追的同時, 私人生活卻不值一題。
唔遲唔早剛剛好, 不幸地香港正值社會運動, 每日被迫接受大量資訊, 負能量充斥下更加難過。
傘運到今日反送中, 已經有五年時間。施公子預期反政府運動會愈來愈多, 愈來愈密, 激烈程度只會更大。假如每任特首只是見招折招, 無長遠策略去改變社會結構, 民怨累積, 反抗只會更大。
林鄭執政不力當然是既定事實, 但冰封三日非一日之寒, 部份問題根本是前幾任政府累積下來, 到市民忍無可忍時, 才一次爆發。在可見的將來, 擔任特首只會更加困難, 因為本朝的問題還沒處理, 前朝的問題就爆鑊了。最無包袱負擔的, 反而是當年的董伯伯, 接棒時由零開始; 現今最大的問題是住屋需要, 其實早在曾蔭權任內種下禍根, 當年停止賣地, 未來幾年供應自然減少。起樓不是種菜, 不能一年內收成。由賣地到建成, 最快也要好幾年時間, 供應落後而需求不變,自然價格上漲。最基本的住屋需要, 變成了一少部份人的專利。樓市參與者早已經非一般市民, 最底層的參與者是高人工的專業人士; 更有實力的是上一代有樓/資產的市民。世代財富累積下, 底層市民向上流動性早已消失。看不到出路, 就只有上街抗爭, 此為深層次矛盾。
作為香港人, 當然希望香港在今次挫折後, 吸取教訓, 重新出發, 變得更好。但觀乎政府手法, 每一步決定都與民意違背, 實在難有希望。香港的位置獨特, 作為亞洲金融市場, 說白一點就是一個出入自如, 東西滙聚的大賭場。只要社會平靜下來, 有利可圖, 賭客自然會重新落注。問題是, 假如政府把香港幾十年的法治, 制度全部放棄, 只為平息抗爭。日後國際賭客毫無保障, 還要擔心羸錢後能否提款, 香港這個賭場自然無人問津。
明天如何, 無人可知。只能說, 做人, 總要信。
2019年1月20日 星期日
熊市入場, 勝算大增
2018 環球投資市場一樣難玩。港股長達9個月的跌市, 十分消磨投資者的意志, 要是重倉科網, 手機等高增長股, 心情恐怕難以平靜, 亦體會到長升長有的資產, 一樣可以長跌長有。今次跌市最難過的地方, 正正就是時間長。要是斷崖式大插, 只痛一次, 然後等市場慢慢回復, 心情可能更好。漫長的跌市, 相信呃了不少投資者入場, 以為自己執了平貨, 誰不知愈跌愈有, 變成蟹貨, 被股市縛了一筆資金。
對施公子來說, 高增長股只佔一個少部份, 帳面損失也不算太大。幸運的是高位清走了美股, 回籠了一筆資金, 在港股低迷時入貨, 增持收息股, 變更增加了2019 收息的金額。
下半年分別增持了越秀房產信託 #405 和中國銀行 #3988。以過去派息看, 都是高息資產, 當然兩隻亦有其隱憂和負面預期, 否則市場怎會以低價出售?
越秀房產信託過去派息記錄良好, 但自2016 派息高峰後開始下跌。同時市場預期人民幣下跌風險增加, 由於越秀主要物業皆為內地, 收租收人民幣, 派息派港幣的情況下, 即使收入維持, 派息亦有下降風險。當時以 $4.7入貨, 看重的正正是接近7% 的利息回報(2018年派息為$0.33, $0.33/$4.7= 7%)。即使租金收入下跌, 派息減少, 又或人民幣繼續下行, 計算過後仍然認為值博, 於是積極買入。幾個月過去, 後悔的是當時入得太少, 看得太淡。
不過我預期2019 加息環境不明朗下, 有機會以低價再次入貨。現在市場認為聯儲局會停止加息, 如果年中經濟指標良好, 引發加息預期, 收息資產也會再次震盪。REITS 作為收息代表, 股值當然也會下跌。準備好資金, 等待機會再次入市。
中國銀行亦於$3.2-$3.3 大量增持, 以2018年派息$0.201計, 也有6%息。當然內銀隱憂更大, 內地經濟增長減慢, 債務危機等等都是估值下降的原因。買的時候早作減息預期, 也有足夠心理準備, 即使股價繼續下跌, 持貨能力亦不成問題。而且內銀出名有波幅沒升幅, 我也不打算與它長相廝守, 在有足夠派息的情況下, 在低位買入, 炒一轉波幅, 為自己保留一個有升有息的希望。思前想後也是認為值博。
計入#405和#3988 的派息, 2019收息數字又再創新高。即使今年全年橫行, 又或再開始跌浪, 我也十分歡迎。到時候, 將會以派息再次增持收息資產, 繼續儲股之旅。
本網頁純屬網誌，一切言論純粹是個人意見。本人亦無法保證網誌內容的真確性和完整性。無論在任何情況下，不應被視為投資建議，也不應被成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失，概與本人無關。
筆者不是證監會持牌人士，不會提供亦不是提供任何投資意見。
對施公子來說, 高增長股只佔一個少部份, 帳面損失也不算太大。幸運的是高位清走了美股, 回籠了一筆資金, 在港股低迷時入貨, 增持收息股, 變更增加了2019 收息的金額。
下半年分別增持了越秀房產信託 #405 和中國銀行 #3988。以過去派息看, 都是高息資產, 當然兩隻亦有其隱憂和負面預期, 否則市場怎會以低價出售?
越秀房產信託過去派息記錄良好, 但自2016 派息高峰後開始下跌。同時市場預期人民幣下跌風險增加, 由於越秀主要物業皆為內地, 收租收人民幣, 派息派港幣的情況下, 即使收入維持, 派息亦有下降風險。當時以 $4.7入貨, 看重的正正是接近7% 的利息回報(2018年派息為$0.33, $0.33/$4.7= 7%)。即使租金收入下跌, 派息減少, 又或人民幣繼續下行, 計算過後仍然認為值博, 於是積極買入。幾個月過去, 後悔的是當時入得太少, 看得太淡。
不過我預期2019 加息環境不明朗下, 有機會以低價再次入貨。現在市場認為聯儲局會停止加息, 如果年中經濟指標良好, 引發加息預期, 收息資產也會再次震盪。REITS 作為收息代表, 股值當然也會下跌。準備好資金, 等待機會再次入市。
中國銀行亦於$3.2-$3.3 大量增持, 以2018年派息$0.201計, 也有6%息。當然內銀隱憂更大, 內地經濟增長減慢, 債務危機等等都是估值下降的原因。買的時候早作減息預期, 也有足夠心理準備, 即使股價繼續下跌, 持貨能力亦不成問題。而且內銀出名有波幅沒升幅, 我也不打算與它長相廝守, 在有足夠派息的情況下, 在低位買入, 炒一轉波幅, 為自己保留一個有升有息的希望。思前想後也是認為值博。
計入#405和#3988 的派息, 2019收息數字又再創新高。即使今年全年橫行, 又或再開始跌浪, 我也十分歡迎。到時候, 將會以派息再次增持收息資產, 繼續儲股之旅。
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2018年12月21日 星期五
以租金回報看樓市
樓價會否繼續尋底, 其中一個因素為 - 租金。
假如租金不變, 又或繼續上升, 樓價下跌反而有利投資者, 因為租金回報上升, 樓作為投資工具吸引力當然上升。現在租金回報多為2.5%左右, 幾乎為歷史低位。亦比大多數定息投資工具為低, 想想看, 美國債券也有2.7%, 風險更底, 為什麼要投資在樓宇上?
因為樓宇有槓桿? 現在400萬以下細價樓供應極少, 400-600萬可做槓桿只有5倍(20%首期)。美國國債可做槓桿絕對更多, 因為無風險資產的倉值極高, 風險只有美國Default 國債。施公子估計有生之年都是看不到了。
那樓還有什麼吸引力? 升值? 環球地產市場, 包括美國,中國都開始有回落跡象。過去幾年, 香港房產不是一枝獨秀, 而是受惠於錢多資產少, 全球資金湧向不同類別資產, 造成環球房地產大升市。時移世逆, 這一浪走到尾聲, 還預期樓價再度長牛, 實在是危險。
到底樓價未來如何, 租金回報絕對是一個指標。如下圖可見
40平方米以下, A類別單位, 港島區租金已於10月見年度頂。九龍區再創新高, 而新界區亦於8月見頂。往後數據如何, 施公子估計新界區租金會明顯下跌, 由於近年供應主要集中於新界區, 租盤供應多, 業主叫價能力比較差。 作為租客, 同一筆資金, 在新界區可以每年都住新樓。
如果租金開展長期跌浪, 那樓市的下行風險恐怕更大。
假如租金企穩, 樓市會走進牛皮市, 個別優質盤源叫價能力較強, 而條件較差的難免要減價促銷/租。
而要租金繼續上升, 只有經濟更好, 股市繼續上升, 以現在看來是條件不足的, 香港失業率為2.8%的歷史低位, 幾乎全民就業, 愈多人有份工, 就愈多人有能力供。要再推低失業率, 在中美貿易戰的大背景下, 實在是難以做到。
如有興趣作深入研究, 可以到差餉物業估價署查找資料。
2018年12月18日 星期二
以收息角度看領展(含估值)
作為最亞洲最大REITS, 亦是恆指成份股之一, 領展交出的成績表一直令人驚喜。
在2018年, 恆指經歷連續六個月跌市的情況下, 表現出一流的防守能力,。當恆指由33,153回調至現在26,000水平, 調整幅度約20%。但領展不跌反升, 在宣佈出售部份資產後再創新高, 簡直是領先大市。
比其他REITS, 領展股價一直領先的原因不外有三
1. 極進取的管理層
有別於其他REITS只做包租公的生意模式, 以王國龍為首的管理團隊積極尋找投資機會, 不斷優化租合。近兩年賣出沒有增長空間的商場, 收回資金增持高回報或有前景的商場, 從而提高整個收租租合回報。
而香港增長空間已經有限, 領展亦開始在內地佈局, 收購優質收購物業。雖然現時內地投資比重上限為20%, 但不難看出這個比重只會愈來愈多。以增長空間而言, 內地遠勝香港, 而物業升值及租金上升的條件亦較充份。
這亦反映管理層不甘於只注重香港, 反而放眼亞洲, 為股東謀取價值。對股東來說絕對是抵讚。
2. 積極回購
回購固然是財技手段, 透過減少市場流通股數, 推高股息回報。而領展亦多作回購, 每每在高位回購後, 股價反而能再創新高。有說回購行動推高股價與管理層回報Option 有關, 但既然管理層與股東利益一致, 也是一件好事。
施公子反而希望領展能利用手上現金, 多收購優質資產, 推高租金收入。最近數次出售商場後, 部份資金用為回購之用, 施公子明白手上收租資產減少, 該年租金收入下降, 會為派息帶來壓力。回購股息實為推高派息的方法, 但作為長期股東, 反而希望管理層能以資金大展拳腳, 收購更多優質資產, 長遠創造更多價值。
3. 年增派息
自上市以來, 領展每年分派利息都比上一年高。這亦是股價長升長有的最大原因。
綜合以上因素, 一方面市場以REITS 定位領展, 另一方面亦視其為增長股。造成領展股票大大領先其他REITS, 價高當然息低, 所以派息長期落後, 多在3-4%範圍波動。在低息環境, 當然不是問題, 可是, 在利息正常化下, 美國國債利息上升, 以及借貸利息上升, 都會對收息資產造成壓力。
美國債券被視為無風險投資, 今年9月美債利息升至高位約3.1%, 對比領展約3-4%的息率, 部份資深投資者會將資金泊入無風險國債, 因為當中風險溢價太低, 實在吸引不了資金流入領展。
同一道理, 假如有一天香港追加利息, 銀行定期存款年利率達至3.5%(無風險利率), 市場一定要求領展有更高利息回報, 以補償投資者承受的額外風險。
另一方面, 部份資深投資者以低息借貸作杆槓, 套取利息回報。簡單而言, 以現在大額貸款<3%利息計算, 借出資金買入領展, 雖然套利空間微少, 但在預期領展派息增長的情況下, 進取型投資者依然認為值博。但當借貸成本上升至3%以上, 不難理解投資者需要更高回報才能支付借貸利息支出, 同理, 投資者亦會要求領展利息回報更高。
假設每年分派利息上升10%, 以息率計, 可以得出領展預期估值如下。
以3.5%股息計算, 2019年價值約為$74.29, 到2023年可以晉身紅底股, $108.76。但假如市場利率上升, 而要求領展有4%股息, 2023年價值則跌至$95.17。如此類推。
頭盔還是要戴, 以下計算只供參考, 並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。
在2018年, 恆指經歷連續六個月跌市的情況下, 表現出一流的防守能力,。當恆指由33,153回調至現在26,000水平, 調整幅度約20%。但領展不跌反升, 在宣佈出售部份資產後再創新高, 簡直是領先大市。
比其他REITS, 領展股價一直領先的原因不外有三
1. 極進取的管理層
有別於其他REITS只做包租公的生意模式, 以王國龍為首的管理團隊積極尋找投資機會, 不斷優化租合。近兩年賣出沒有增長空間的商場, 收回資金增持高回報或有前景的商場, 從而提高整個收租租合回報。
而香港增長空間已經有限, 領展亦開始在內地佈局, 收購優質收購物業。雖然現時內地投資比重上限為20%, 但不難看出這個比重只會愈來愈多。以增長空間而言, 內地遠勝香港, 而物業升值及租金上升的條件亦較充份。
這亦反映管理層不甘於只注重香港, 反而放眼亞洲, 為股東謀取價值。對股東來說絕對是抵讚。
2. 積極回購
回購固然是財技手段, 透過減少市場流通股數, 推高股息回報。而領展亦多作回購, 每每在高位回購後, 股價反而能再創新高。有說回購行動推高股價與管理層回報Option 有關, 但既然管理層與股東利益一致, 也是一件好事。
施公子反而希望領展能利用手上現金, 多收購優質資產, 推高租金收入。最近數次出售商場後, 部份資金用為回購之用, 施公子明白手上收租資產減少, 該年租金收入下降, 會為派息帶來壓力。回購股息實為推高派息的方法, 但作為長期股東, 反而希望管理層能以資金大展拳腳, 收購更多優質資產, 長遠創造更多價值。
3. 年增派息
自上市以來, 領展每年分派利息都比上一年高。這亦是股價長升長有的最大原因。
綜合以上因素, 一方面市場以REITS 定位領展, 另一方面亦視其為增長股。造成領展股票大大領先其他REITS, 價高當然息低, 所以派息長期落後, 多在3-4%範圍波動。在低息環境, 當然不是問題, 可是, 在利息正常化下, 美國國債利息上升, 以及借貸利息上升, 都會對收息資產造成壓力。
美國債券被視為無風險投資, 今年9月美債利息升至高位約3.1%, 對比領展約3-4%的息率, 部份資深投資者會將資金泊入無風險國債, 因為當中風險溢價太低, 實在吸引不了資金流入領展。
同一道理, 假如有一天香港追加利息, 銀行定期存款年利率達至3.5%(無風險利率), 市場一定要求領展有更高利息回報, 以補償投資者承受的額外風險。
另一方面, 部份資深投資者以低息借貸作杆槓, 套取利息回報。簡單而言, 以現在大額貸款<3%利息計算, 借出資金買入領展, 雖然套利空間微少, 但在預期領展派息增長的情況下, 進取型投資者依然認為值博。但當借貸成本上升至3%以上, 不難理解投資者需要更高回報才能支付借貸利息支出, 同理, 投資者亦會要求領展利息回報更高。
假設每年分派利息上升10%, 以息率計, 可以得出領展預期估值如下。
以3.5%股息計算, 2019年價值約為$74.29, 到2023年可以晉身紅底股, $108.76。但假如市場利率上升, 而要求領展有4%股息, 2023年價值則跌至$95.17。如此類推。
頭盔還是要戴, 以下計算只供參考, 並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。
| #0823 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| 派息 | $ 2.60 | $ 2.86 | $ 3.15 | $ 3.46 | $ 3.81 |
| 3.5% | $ 74.29 | $ 81.71 | $ 89.89 | $ 98.87 | $ 108.76 |
| 3.7% | $ 70.27 | $ 77.30 | $ 85.03 | $ 93.53 | $ 102.88 |
| 4.0% | $ 65.00 | $ 71.50 | $ 78.65 | $ 86.52 | $ 95.17 |
| 4.3% | $ 60.47 | $ 66.51 | $ 73.16 | $ 80.48 | $ 88.53 |
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